古い家リフォーム本おすすめ5選！900万戸の空き家時代に資産価値を高める実践ガイド

空き家が900万戸を突破した日本で何が起きているのか

2023年、日本の空き家は過去最多の900万戸に達した。総務省の住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.8%と過去最高を更新。実に7.2戸に1戸が空き家という計算になる。30年前と比較すると、空き家は約2倍に膨れ上がっている。

38歳、2児の父である私にとって、この数字は他人事ではない。実家には築40年を超える一戸建てがあり、いずれ相続する可能性がある。建て替えるべきか、リフォームで再生すべきか。この判断を誤れば、数千万円の損失につながりかねない。

一方で、築古物件には大きなチャンスも眠っている。リフォーム市場は2023年に初めて7兆円を突破し、5年連続で拡大を続けている。新築価格が高騰する中、築古物件を賢くリノベーションすれば、新築の半額以下で理想の住まいを手に入れることも可能だ。

この記事では、築古物件のリフォームを検討するにあたって読むべき本を5冊厳選して紹介する。経済学のバックグラウンドを持つコンサルタント出身として、費用対効果とデータの両面から各書籍を評価した。

なぜ今、古い家のリフォームが注目されているのか

新築価格高騰で中古市場が活性化

建築資材の高騰と人手不足により、新築住宅の価格は上昇を続けている。一方で、築古物件は新築の2分の1から3分の1の価格で取得できるケースも珍しくない。この価格差が、中古住宅+リフォームという選択肢を魅力的なものにしている。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターの調査によると、2023年のリフォーム市場規模は前年比2.1%増の7兆100億円。広義のリフォーム市場は8兆2500億円に達し、7年連続で増加している。

投資対象としての築古物件

不動産投資の観点からも、築古物件は注目を集めている。東急リバブルの情報によると、築古物件投資の平均利回りは15〜20%に達することもあるという。築25年以上の物件は建物価値が下がりきっているため、購入後に大幅な価格下落が起こりにくいというメリットもある。

さらに、リノベーションによって家賃を5〜10%引き上げられる可能性もある。私のような子育て世代にとって、教育費と老後資金を両立させながら資産形成を進める手段として、築古物件投資は検討に値する選択肢だ。

補助金・税制優遇の充実

国も中古住宅の流通促進を後押ししている。省エネリフォームや耐震改修には各種補助金が用意されており、条件を満たせば数十万円から数百万円の支援を受けられる。住宅ローン控除も中古住宅に対応しており、買取再販住宅であれば新築並みの控除を受けられるケースもある。

古い家リフォーム本おすすめ5選

1. DIY派の必読書『空き家改修の教科書』

古い家を自分の手で蘇らせたい。そんな夢を持つ人に最初に手に取ってほしい1冊。著者のフクイアサト氏は、NPO法人結びめで多くの空き家再生に携わってきた実践者だ。本書では、空き家の見極め方から、屋根、壁、床、水回りまで、施工プロセスに応じた改修ポイントが豊富な写真とイラストで解説されている。

私が特に評価するのは「どこまで自分でできて、どこからプロに任せるべきか」という線引きが明確な点だ。2児の父として週末の時間は限られている。本書を読めば、費用対効果の高いDIYポイントと、安全上プロに任せるべき箇所の判断ができるようになる。

2. 投資視点の決定版『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』

著者の三木章裕氏と大熊重之氏は、350棟以上の古家を再生してきた実績を持つ。本書では、空き家・古家投資で利回り15〜20%を実現するためのノウハウが惜しみなく公開されている。

印象的だったのは「フルリノベーションせず、必要最低限の改修で費用対効果を最大化する」という考え方だ。見栄えを良くすることよりも、入居者が快適に暮らせる最低限の設備を整えることに集中する。経済学を学んだ私にとって、この「限界効用」的な発想は非常に腹落ちした。ビフォー&アフターの写真も豊富で、改修のイメージがつかみやすい。

3. マイホーム派の入門書『中古住宅+リノベーションを賢くお得に買う方法』

「年収300万円台でも無理なくマイホームを買える」という帯のコピーに惹かれて手に取った。著者の美馬功之介氏は不動産・リフォーム会社の現役社長であり、実務経験に基づいた実践的なアドバイスが詰まっている。

本書の特徴は、物件探しからローン審査、リノベーション業者の選び方まで、購入の流れを一気通貫で解説している点だ。私のような子育て世代にとって、「新築は高くて手が出ない」という悩みは切実である。本書を読めば、中古+リノベーションという選択肢がいかに現実的かがわかるはずだ。

4. データで読み解く『中古住宅・買取再販&リノベ市場データブック2024-2025』

データドリブンに判断したい人には、この1冊が欠かせない。リフォーム産業新聞社が発行する本書には、200種を超える図やグラフで中古住宅・リノベーション市場の最新動向がまとめられている。

特に注目すべきは、買取再販企業37社のレポートと、空き家ビジネス11種の解説だ。コンサルタント出身の私にとって、市場全体を俯瞰できるこうしたデータは投資判断に欠かせない。「なんとなく良さそう」ではなく、数字に基づいて築古物件の可能性を評価したい人におすすめしたい。

5. 少額スタートの実践記録『小資金から堅実に伸ばした不動産投資』

著者のエーキンAK氏は、わずか250万円の地方築古アパートから不動産投資をスタートし、11年で年間家賃収入2億4,000万円、総保有326戸に至った。本書はその実体験に基づく投資術が詳しく解説されている。

私が共感したのは「忙しいサラリーマンでも大丈夫」というメッセージだ。2児の父として本業と育児に追われる中、副業として不動産投資に取り組むには、再現性の高い手法が必要になる。本書は小資金から始めて堅実に規模を拡大していく道筋を示してくれる。

古い家リフォームのメリット・デメリット

リフォームを選ぶメリット

築古物件をリフォームする最大のメリットは、コストの削減だ。新築と比較して物件価格が大幅に安く、総費用を抑えられる。また、リフォーム費用は細かく調整できるため、予算に応じた柔軟な対応が可能だ。

税制面でも有利な点がある。築古物件は建物の減価償却期間が短いため、投資として活用する場合は節税効果が高い。法定耐用年数を過ぎた物件であれば、短期間で減価償却でき、所得税の圧縮につながる。

リフォームの注意点とデメリット

一方で、築古物件には見えないリスクも存在する。屋根の劣化、給排水管の老朽化、シロアリ被害など、購入後に想定外の修繕費が発生するケースも少なくない。購入前にインスペクション（建物診断）を実施し、状態を正確に把握することが重要だ。

また、融資の面でもハードルがある。金融機関の融資期間は建物の耐用年数を参考にするため、築古物件は融資期間が短くなりがちだ。自己資金を多めに用意するか、築古に強い金融機関を探す必要がある。

建て替えとリフォーム、どちらを選ぶべきか

判断の基準は「構造の健全性」

建て替えかリフォームかを判断する最大のポイントは、構造部分の健全性だ。基礎、柱、梁といった構造体が健全であれば、リフォームで十分に再生できる可能性が高い。逆に、構造体に深刻な劣化が見られる場合は、建て替えを検討すべきだろう。

費用面での損益分岐点

一般的に、リフォーム費用が建て替え費用の7割を超えるようであれば、建て替えを検討する価値がある。ただし、この判断は物件ごとに異なるため、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが欠かせない。

まとめ：築古物件リフォームを始める前に読むべき3冊

古い家のリフォームに興味を持った方には、まず以下の順序で読み進めることをおすすめする。

最初に『中古住宅+リノベーションを賢くお得に買う方法』で購入からリノベまでの全体像を把握し、次に『空き家改修の教科書』でDIYの可能性を探る。そして投資として検討するなら『儲かる！空き家・古家不動産投資入門』で収益化のノウハウを学ぶ。

空き家900万戸時代は、見方を変えれば築古物件を活用する絶好のチャンスでもある。適切な知識を身につければ、新築の半額以下で理想の住まいを手に入れることも、安定した不労所得を得ることも可能だ。

マンションのリノベーションに興味がある方は、中古マンションで資産価値を高める実践ガイドも参考にしてほしい。